Il Lotto edificabile

Ho trovato su una sentenza del TAR della Regione Lombardia esattamente la n. 02163/2018 REG.PROV.COLL. e

N. 02108/2010 REG.RIC. cosa il Consiglio di Stato sezione V definisce lotto edificabile ovvero :

La giurisprudenza (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 13.09.2013 n. 4531) ha affermato che “il lotto edificabile è uno spazio fisico che prescinde dal profilo dominicale (ben può, cioè, il lotto edificabile essere formato da appezzamenti di terreno appartenenti a diversi proprietari e perfino tra loro non contigui), individuandosi esclusivamente sulla base degli indici edificatori previsti dalla normativa urbanistica. Solo con il rilascio della concessione edilizia il lotto edificabile viene ad essere concretamente delimitato, con definizione delle potenzialità edificatorie del fondo, unitariamente considerato, e determinazione della cubatura ivi assentibile in relazione ai limiti imposti dalla normativa urbanistica”.

Come potete vedere questa definizione chiarisce ancora una volta cosa si intende per lotto edificabile.

 

Fasce di rispetto ferroviario

biblus netE’ stata pubblicata una interessante sentenza del TAR relativa alle fasce di rispetto ferroviario

 

Una società di capitali proprietaria di un terreno su cui sorgono 2 fabbricati, impugnava dinanzi al Tar Emilia Romagna il provvedimento emesso dall’amministrazione comunale nel 2009 avente oggetto l’annullamento della concessione edilizia in sanatoria precedentemente rilasciata alla ricorrente.

La concessione si riferiva ad un capannone trasformato in laboratorio ubicato sul confine di proprietà e posizionato ad appena 6,60 m dai binari della linea ferroviaria.

La ricorrente contestava, inoltre, i diversi pareri di Rete Ferroviaria Italiana contrari:

  • al rilascio sia dell’autorizzazione in deroga ex art. 60 del dpr n. 753/1980
  • alla concessione edilizia in sanatoria, da parte del Comune

La società ricorrente :

  • lamentava la mancanza dei presupposti di legge affinché il Comune potesse agire in autotutela all’annullamento parziale di propri precedenti provvedimenti, non essendo stato adottato entro un congruo termine come prescrive l’art. 21 L. n. 241 del 1990
  • considerava  inesistenti i pericoli per la sicurezza pubblica evidenziati dal Comune e da R.F.I..

Il Tar osserva che dagli atti di causa risulta che il fabbricato di proprietà della ricorrente (capannone ora utilizzato quale laboratorio) è situato ad appena 6,60 m dai binari della linea ferroviaria quindi R.F.I. non poteva rilasciare una derogaex art. 49 c. 1 e 60, c. 1 del dpr n. 753/1980 al fine di autorizzarne ex post la realizzazione.

Il dpr n. 753/1980 dispone che:

è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, a meno di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia.

Trattasi, tuttavia, di vincolo di inedificabilità relativa, con possibilità di edificazione in deroga, mediante riduzione della zona di rispetto solo nei casi in cui :

la sicurezza pubblica, la conservazione delle ferrovie, la natura dei terreni e le particolari circostanze locali lo consentano

Pertanto, la scelta operata dal legislatore è nel senso di considerare la deroga alle distanze dalla linea ferroviaria un’ipotesi del tutto eccezionale e, come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa:

il disposto dell’art. 60, dpr n. 753/1980 va interpretato nel senso che, anche in mancanza delle cause ostative ivi previste (sicurezza pubblica, conservazione delle ferrovie, natura dei terreni e particolari circostanze locali),l’amministrazione ferroviaria non è obbligata a rilasciare l’autorizzazione in deroga, bensì semplicemente ha facoltà di valutare discrezionalmente l’opportunità di rilasciare o meno l’autorizzazione stessa

Sulla base delle suddette considerazioni, il Tar ritiene che nel caso in esame non ricorrano le eccezionali circostanze e condizioni richieste dalla legge per autorizzare in deroga la costruzione del manufatto

Inoltre, per il Tar è evidente che la costruzione del fabbricato in confine a 6,60 m dalla più vicina rotaia non consente ampliamenti e potenziamenti della linea ferroviaria, ostacola gli interventi di manutenzione ed in caso di incidente ferroviario non permette l’immediato ed agevole intervento dei mezzi di soccorso.

Conseguentemente, in presenza di reiterati pareri contrari da parte di R.F.I. motivati in base alla salvaguardia della sicurezza pubblica relativamente ad un manufatto sito a pochi metri dai binari, l’amministrazione comunale era vincolata ad annullare parzialmente la concessione edilizia in sanatoria precedentemente illegittimamente rilasciata.

questo è il link per leggere la senternza-tar-emila-n-195-2018

 

 

 

 

Varianti essenziali e non

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Cassazione n.34148/18 varianti essenziali

Con la sentenza n. 34138/2018 la Corte di Cassazione chiarisce le differenze tra “varianti leggere” e “varianti essenziali”, evidenziando quali sono i titoli abilitativi necessari per ciascuna di esse e quando si corre il rischio di opere abusive. Viene, inoltre, delineato l’ambito di applicazione della cessione di cubature tra due particelle.

Si allega il link relativo alla sentenza-cassazione-34148-2018

Immobili vincolati: la Direzione dei Lavori spetta all’architetto e non all’ingegnere

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 Matteo Peppucci – INGENIO  12/06/2018  175

Tar Campania: è giusto che il comune riservi la direzione dei lavori su un immobile sottoposto a tutela culturale e ambientale ad un professionista in possesso della qualifica di architetto

La riserva di competenza degli architetti sussiste per ogni tipologia di intervento su immobili gravati da vincolo storico-artistico, ad eccezione delle attività propriamente tecniche di edilizia civile per le qualil’art.52 del R.D. n. 2537/1925 prevede la competenza anche degli ingegneri. La competenza degli architetti si estende inoltre anche agli interventi realizzati su immobili non assoggettati a vincolo quando presentino “rilevante interesse artistico”.

I ‘paletti’ sono stati ricordati dal Tar Campania nella sentenza 3718/2018 dello scorso 5 giugno, che ha legittimato la decisione di un comune di riservare la direzione dei lavori su un immobile sottoposto a tutela culturale e ambientale (e per i quali la Soprintendenza aveva espresso parere con precise prescrizioni) ad un professionista in possesso della qualifica di architetto.

Secondo quanto disposto dal sopracitato art.52, infatti, “le opere di edilizia civile che presentano rilevante carattere artistico ed il restauro e il ripristino degli edifici contemplati dalla L. 20 giugno 1909, n. 364, per l’antichità e le belle arti, sono di spettanza della professione di architetto; ma la parte tecnica ne può essere compiuta tanto dall’architetto quanto dall’ingegnere“.

Il Tar aggiunge anche che non è condivisibile la tesi di parte ricorrente che riconduce l’intervento a meri lavori a carattere edile di completamento e di natura impiantistica; invero, la deduzione collide con le risultanze di causa e, segnatamente, con il descritto parere della Soprintendenza che, come si è visto, ha ritenuto imprescindibile la qualificazione della impresa incaricata per la categoria OG2 che, come noto, attiene più in generale al restauro e manutenzione dei beni immobili sottoposti a tutela ai sensi delle disposizioni in materia di beni culturali e ambientali (quindi ad un complesso di interventi più ampio rispetto alla mera attività di impiantistica e di completamento edile prospettato dalla parte istante).

Infine, è interessante richiamare il passaggio in cui si sottolinea che, con sentenza n. 21/2014 (richiamata nella pronuncia del T.A.R. Veneto n. 743/2014, a sua volta citata nel provvedimento impugnato) il Consiglio di Stato, richiamando anche giurisprudenza comunitaria, ha chiarito come non sia esatto affermare che l’ordinamento comunitario riconosca a tutti gli ingegneri di Paesi dell’U.E. diversi dall’Italia (con esclusione dei soli ingegneri italiani) l’indiscriminato esercizio delle attività tipiche della professione di architetto (tra cui le attività relative ad immobili di interesse storico-artistico); al contrario, giusta la normativa comunitaria, si è ritenuto che l’esercizio di tali attività – in regime di mutuo riconoscimento – è consentito ai soli professionisti che (al di là del nomen iuris del titolo posseduto) possano vantare un percorso formativo adeguatamente finalizzato all’esercizio delle attività tipiche della professione di architetto. In altri termini, è sempre vigente ed applicabile, non contrastando con il diritto comunitario, la su citata normativa nazionale secondo cui la progettazione e la direzione lavori su beni di interesse storico e/o artistico è riservata agli architetti, ovvero a coloro che hanno compiuto un percorso formativo equiparabile a quello che in Italia è necessario per conseguire tale titolo.

Quindi, la giurisprudenza amministrativa ha concluso sul punto che la norma in questione, nella misura in cui vuole garantire che a progettare interventi edilizi su immobili di interesse storico-artistico siano professionisti forniti di una specifica preparazione nel campo delle arti, e segnatamente di una adeguata formazione umanistica, deve ritenersi tuttora vigente.

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Cassazione: la necessità di eliminare le barriere architettoniche deve prevalere sugli eventuali vincoli storici cui è sottoposto l’edificio condominiale

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Matteo Peppucci – INGENIO  06/06/2018  103

Cassazione: la necessità di eliminare le barriere architettoniche deve prevalere sugli eventuali vincoli storici cui è sottoposto l’edificio condominiale

In tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la legge 13/1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico, volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici (Cass. 7938/2017): per questo, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche rientra fra le opere di cui all’art. 27, comma 1, della legge 118/1971 ed all’art. 1, comma 1, del dpr 384/1978: deve pertanto tenersi conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche: si tratta infatti di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.

E’ molto chiara, la Corte di Cassazione, nella sentenza 9101/2018 su una controversia per l’installazione di un ascensore in un condominio soggetto al vincolo storico: l’installazione di un ascensore rientra nei poteri dei condòmini che devono rispettare comunque i limiti previsti dall’art.1102 del Codice Civile. Questo significa che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa“.

In questo caso, una condòmina disabile aveva iniziato i lavori per l’abbattimento del muro perimetrale, posto sul ballatoio della prima rampa di scale del fabbricato, per inserirvi la porta d’ingresso di un ascensore. I vicini avevano chiesto e ottenuto dal Tribunale ordinario la sospensione dei lavori e il ripristino dello stato dei luoghi. In definitiva, la Cassazione da ragione alla disabile, poiché l’uso dell’ascensore le è indispensabile per poter accedere alla sua abitazione. Dopo aver accertato che l’ascensore non arrecasse pericoli per la stabilità dell’edificio né compromettesse il decoro architettonico, i lavori sono stati quindi sbloccati.

Letteralmente, “l’espletata Ctu, oltre ad escludere l’asservimento del Palazzo Spada al contiguo edificio, e dunque la costituzione di una servitù, aveva escluso che l’ascensore arrecasse alcun pregiudizio alla stabilità ed al decoro architettonico dell’immobile, né, in generale risultava ravvisabile alcuna apprezzabile lesione, tutelabile ex art. 1170 c.c. , al possesso del bene comune in capo al ricorrente“.